Category: Mietrecht
27. Blogeintrag

Urteil des AG München ( Az: 432 C 9516/16): Räumungsklage stattgegeben, da Vermieter nicht der Tod des Mieters mitgeteilt wurde:

Tochter hatte den Vermieter über Tod ihrer Mutter monatelang nicht informiert und weiter selbst in der Wohnung gelebt.

Der Vermieter darf deshalb kündigen, weil „ein derartiges Verhalten in nicht mehr hinnehmbarer Weise vertragswidrig ist“.


26. Blogeintrag

BGH mahnt in seinem Urteil v. 29.03.2017 (Az. VIII ZR 44/16) die sorgfältige Prüfung des Parteivorbringen und der Beweisergebnissen in den Fällen (möglicherweise) vorgetäuschten Vermieterbedarfs nach § 573 Abs. 1 BGB an:

Gerade in Fällen, in denen ein Vermieter nach Kündigung wegen Eigenbedarf nicht einzieht, muss von den Gerichten eine vollständige und sorgfältige Würdigung des Prozessstoffes und der Ergebnisse der Beweisaufnahme getroffen werden. Wird der behauptete Selbstnutzungswille nach Auszug des Mieters nämlich nicht realisiert, liegt der Verdacht eines vorgeschobenen Bedarfs nahe.

 


25. Blogeintrag

BGH formuliert im Urteil vom 29.03.2017 (Az: VIII ZR 45/ 16) Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs ( § 573 Abs. 1 S. 1 BGB)

  • § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht anwendbar, da nicht für Wohnzwecke, sondern für gewerbliche Nutzung benötigt.
  • § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht anwendbar, da Eigennutzung keine wirtschaftliche Verwertung darstellt.
  • § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nur wenn einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange erfüllt:
    • bei beabsichtigter Mischnutzung (für Wohnzwecke und gewerblicher Tätigkeit) meist erfüllt
    • bei ausschließlicher gewerblicher Nutzung, nur wenn die Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Wohnung erforderlich macht (z.B. aus gesundheitlichen Gründen, wegen der Pflege und Betreuung von Kindern oder anderen Personen)

24. Blogeintrag

Der BGH hat im Urteil v. 15.03.2017 (Az: VIII ZR 270/15) die Anforderungen an die Prüfung der vorgetragenen Härtegründe im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses) präzisiert:

Eine vermeintliche Wahrunterstellung der vorgetragenen Härtegründe darf nicht dazu führen, dass sich das Gericht zum Nachteil des Mieters ein eigenständiges Urteil der betroffenen Interessen bildet. Dies gilt insbesondere bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr, wobei das Gericht ggf. mittels Sachverständigengutachten den Schweregrad und die Wahrscheinlichkeit der Gesundheitsbeeinträchtigung feststellen muss.


23. Blogeintrag

Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum

Türen zur Wohnung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Damit muss der Anstrich oder die Plakatierung mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden ( so etwa AG Hamburg, Az: 102 d 29/11).

Auch die Fenster im Hausflur gehören zum Gemeinschaftseigentum, damit können die Eigentümer vom Öffnen der Fenster ausgeschlossen werden und nur dem Hausmeister dies erlaubt werden (Urteil LG Koblenz, Az 2 S15/16).

Die Heizkörper in der Wohnung sind zwar Sondereigentum, sie können jedoch nicht beliebig ausgetauscht werden, da sie Teil des Gesamtheizungssystems sind.


19. Blogeintrag

Entscheidung des BGH vom 09.11.2016 (Az: VIII ZR 73/16) zur außerordentlichen Kündigung im Mietrecht:

Schwerwiegende persönliche Härtegründe müssen auch bei einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter berücksichtigt werden


18. Blogeintrag

Abrechnung von Betriebsstromkosten:

Nach einem Urteil des BGH v. 03.06.2016 (Az: V ZR 166/15) dürfen die Betriebsstromkosten für eine zentralen Heizungsanlage nicht als Allgemeinstrom nach Miteigentumsanteilen auf die Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage umgelegt werden.

Der Abrechnung zugrunde zu legen ist dagegen gemäß der Heizkostenverordnung entweder eine Berechnung nach Bruchteilen der Brennstoffkosten oder eine Schätzung, die sich nach dem Stromverbrauch der angeschlossenen Geräte und den Heiztagen richtet.

 


17. Blogeintrag

Rechtsprechung zu Rauchmeldern:

1. Einbau von Rauchmeldern – Urteil des BGH v. 17.06.2015 (Az: VIII ZR 216/14):

Auch wenn ein Mieter die Mietwohnung bereits selbst mit einem Rauchmelder ausgestattet hat, muss er den (neuen) Einbau solcher Rauchmelder durch den Vermieter dulden.

 

2. Umlagefähigkeit von Mietkosten von Rauchwarnmeldern:

Urteil des LG Magdeburg v. 27.09.2011 (Az: 1 S 171/11): Umlagefähigkeit der Kosten auf die sonstigen Betriebskosten

Urteil des LG Hagen v. 04.03.2016 (Az: 1 S 198/15): keine Umlagefähigkeit der Kosten, selbst wenn eine entspr. Klausel im Mietvertrag steht. Kosten sind Anschaffungskosten

 

3. Einbau durch die Wohnungseigentümer – Urteil des BGH v. 08.02.2013 (Az: V Zr 238/11):

Die Wohnungseigentümer können den nachträglichen Einbau, sowie die regelmäßige Kontrolle und die Wartung der Rauchwarnanlage beschließen.

Rauchwarnmelder stehen dann nicht im Sondereigentum.

 

 


16. Blogeintrag

Betriebskostennachforderung

Der BGH hat in seinem neuesten Urteil v. 25.01.2017 (Az: VIII ZR 249/15) über die Geltendmachung von Betriebskostennachforderung entschieden:

Grundsätzlich hat der Vermieter einer Eigentumswohnung in der Frist eines Jahres gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abzurechnen, selbst wenn dem Vermieter der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Ausnahmsweise kann er die Nachforderung auch nach Ablauf dieser Jahresfrist geltend machen, wenn er die Verspätung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 HS 2 BGB nicht zu vertreten hat.

Hierzu trifft ihn aber die Darlegungs- und Beweislast.

Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.


Elfter Blogeintrag

Grundsätzlich unterliegt die Aufzeichnung mit einer Videokamera einer Interessensabwägung zwischen Persönlichkeitsrechten der aufgezeichneten Personen und den Schutzbedürfnissen des installierenden Wohnungsbesitzer:

1. Aber auch die Sicherung von Fenstern und Türen mit einer Videokamera ist nicht immer erlaubt:

  • Urteil des BGH v. 25.04.1995, Az: VI ZR 272/94: nur bei begründetem Verdacht einer Straftat oder schwerwiegenden Beeinträchtigungen, nicht aber zur Aufklärung von Verunreinigungen

2. Innerhalb eines Mehrfamilienhauses unterliegt der Einsatz einer Videokamera ebenfalls Grenzen:

  • Beschluss des OLG München v. 11.03.2005, Az: 32 Wx 2/05 und Urteil des AG Münden v. 04.12.2013, Az: 413 C 26.749/13: nicht zur Abwehr von Nachbarstreitigkeiten

3. Selbst der Einbau von Attrappen kann bereits ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter sein:

  • Urteil des AG Frankfurt/Main v. 14.01.2015, Az: 33 C 3407/14: nicht zur bloßen Abschreckung, wenn bislang kein Fall des Vandalismus und Einbruchdiebstahl vorgefallen ist.