Category: Mietrecht
23. Blogeintrag

Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum

Türen zur Wohnung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Damit muss der Anstrich oder die Plakatierung mit der Eigentümergemeinschaft abgestimmt werden ( so etwa AG Hamburg, Az: 102 d 29/11).

Auch die Fenster im Hausflur gehören zum Gemeinschaftseigentum, damit können die Eigentümer vom Öffnen der Fenster ausgeschlossen werden und nur dem Hausmeister dies erlaubt werden (Urteil LG Koblenz, Az 2 S15/16).

Die Heizkörper in der Wohnung sind zwar Sondereigentum, sie können jedoch nicht beliebig ausgetauscht werden, da sie Teil des Gesamtheizungssystems sind.


19. Blogeintrag

Entscheidung des BGH vom 09.11.2016 (Az: VIII ZR 73/16) zur außerordentlichen Kündigung im Mietrecht:

Schwerwiegende persönliche Härtegründe müssen auch bei einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter berücksichtigt werden


18. Blogeintrag

Abrechnung von Betriebsstromkosten:

Nach einem Urteil des BGH v. 03.06.2016 (Az: V ZR 166/15) dürfen die Betriebsstromkosten für eine zentralen Heizungsanlage nicht als Allgemeinstrom nach Miteigentumsanteilen auf die Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage umgelegt werden.

Der Abrechnung zugrunde zu legen ist dagegen gemäß der Heizkostenverordnung entweder eine Berechnung nach Bruchteilen der Brennstoffkosten oder eine Schätzung, die sich nach dem Stromverbrauch der angeschlossenen Geräte und den Heiztagen richtet.

 


17. Blogeintrag

Rechtsprechung zu Rauchmeldern:

1. Einbau von Rauchmeldern – Urteil des BGH v. 17.06.2015 (Az: VIII ZR 216/14):

Auch wenn ein Mieter die Mietwohnung bereits selbst mit einem Rauchmelder ausgestattet hat, muss er den (neuen) Einbau solcher Rauchmelder durch den Vermieter dulden.

 

2. Umlagefähigkeit von Mietkosten von Rauchwarnmeldern:

Urteil des LG Magdeburg v. 27.09.2011 (Az: 1 S 171/11): Umlagefähigkeit der Kosten auf die sonstigen Betriebskosten

Urteil des LG Hagen v. 04.03.2016 (Az: 1 S 198/15): keine Umlagefähigkeit der Kosten, selbst wenn eine entspr. Klausel im Mietvertrag steht. Kosten sind Anschaffungskosten

 

3. Einbau durch die Wohnungseigentümer – Urteil des BGH v. 08.02.2013 (Az: V Zr 238/11):

Die Wohnungseigentümer können den nachträglichen Einbau, sowie die regelmäßige Kontrolle und die Wartung der Rauchwarnanlage beschließen.

Rauchwarnmelder stehen dann nicht im Sondereigentum.

 

 


16. Blogeintrag

Betriebskostennachforderung

Der BGH hat in seinem neuesten Urteil v. 25.01.2017 (Az: VIII ZR 249/15) über die Geltendmachung von Betriebskostennachforderung entschieden:

Grundsätzlich hat der Vermieter einer Eigentumswohnung in der Frist eines Jahres gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB abzurechnen, selbst wenn dem Vermieter der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Ausnahmsweise kann er die Nachforderung auch nach Ablauf dieser Jahresfrist geltend machen, wenn er die Verspätung gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 HS 2 BGB nicht zu vertreten hat.

Hierzu trifft ihn aber die Darlegungs- und Beweislast.

Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.


Elfter Blogeintrag

Grundsätzlich unterliegt die Aufzeichnung mit einer Videokamera einer Interessensabwägung zwischen Persönlichkeitsrechten der aufgezeichneten Personen und den Schutzbedürfnissen des installierenden Wohnungsbesitzer:

1. Aber auch die Sicherung von Fenstern und Türen mit einer Videokamera ist nicht immer erlaubt:

  • Urteil des BGH v. 25.04.1995, Az: VI ZR 272/94: nur bei begründetem Verdacht einer Straftat oder schwerwiegenden Beeinträchtigungen, nicht aber zur Aufklärung von Verunreinigungen

2. Innerhalb eines Mehrfamilienhauses unterliegt der Einsatz einer Videokamera ebenfalls Grenzen:

  • Beschluss des OLG München v. 11.03.2005, Az: 32 Wx 2/05 und Urteil des AG Münden v. 04.12.2013, Az: 413 C 26.749/13: nicht zur Abwehr von Nachbarstreitigkeiten

3. Selbst der Einbau von Attrappen kann bereits ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter sein:

  • Urteil des AG Frankfurt/Main v. 14.01.2015, Az: 33 C 3407/14: nicht zur bloßen Abschreckung, wenn bislang kein Fall des Vandalismus und Einbruchdiebstahl vorgefallen ist.

Zehnter Blogeintrag

Zur Barrierefreiheit in Wohungseigentumsanlagen hat der BGH am 13.01.2017 (Az.: VZR 96/16) wie folgt geurteilt:

Ein einzelner Wohnungseigentümer darf auf seine eigenen Kosten in dem Treppenhaus einer Gemeinschaftsanlage nur dann einen Personenaufzug einbauen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer hierzu einwilligen. Dies gilt selbst dann, wenn der Wohnungseigentümer gehbehindert ist und den Personenaufzug zwingend benötigt.

 


Siebter Blogeintrag

Neue Entscheidung des BGH zum § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarfskündigung)

Zwar ist die Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarfs an sich auf natürliche Personen zugeschnitten, allerdings hat der BGH in seinem Urteil v. 14.12.2016 (Az. VIII ZR 232/15) erneut bekräftigt, dass eine GbR ebenfalls ein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder deren Angehörige habe. Gegebenenfalls sei in bestimmten Fällen jedoch eine Verlängerung der Kündigungsfrist angemessen.


Sechster Blogeintrag
Neue Entscheidung des BGH zum § 556b Abs. 1 BGB (Fälligkeit der Miete)
Zu der Frage, was eine rechtzeitige Mietzahlung im Überweisungsverkehr ist, hat der BGH (Urteil v. 05.10.2016-VIII ZR 222/15) Stellung genommen.
Die Miete muss nicht bis zum dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Es reicht, wenn der Mieter, bei im übrigen hinreichend gedeckten Konto, seiner Bank den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt.
Eine anderslautende Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, mit dem Inhalt, dass die laufende Miete spätestens am dritten Werktag des Monat auf das Vermieterkonto einzugehen hat, ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Das Risiko einer durch die Bank verursachten Verzögerung würde zu Unrecht dem Mieter auferlegt.

Fünfter Blogeintrag

Neuerungen im Mietrecht 2017:

Bezieht ein Mieter SGB II-Leistungen (Hartz IV) und möchte in eine neue Wohnung umziehen, die zwar gleich groß,

aber teuerer ist als die alte Wohnung, wird das Jobcenter die Mietkosten nur noch in Höhe der früheren Miete übernehmen.