Category: Mietrecht
48. Blogeintrag

Installation von Rauchmeldern

Den Einbau der Geräte muss grundsätzlich der Eigentümer vornehmen, ein Vermieter kann dabei auch über die Art und Marke bestimmen, also auch Funkmelder (Urteil des BVerfG, Az. 1 BvR 2921/15).

In Mehrfamilienhäusern können Vermieter darauf bstehen, dass in allen Wohnungen die gleichen Melder eingebaut werden (Urteil des BGH, Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14).


45. Blogeintrag

Beschluss des BGH v. 30.05.2017 (Az. VIII ZR 31/17): Zulässigkeit Zuschlag für Schönheitsreparaturen

Ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen stellt eine Preisabrede dar und unterliegt damit nicht der inhaltlichen AGB-Kontrolle.

Wird ein solcher Zuschlag neben der Grundmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, schuldet der Mieter dem Vermieter den Gesamtbetrag, auch wenn tatsächlich kein oder nur geringerer Aufwand für Schönheitsreparaturen entsteht.


44. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 19.07.2017 (Az. VIII ZR 3/17): formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Folgende Mindestangaben werden, wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, gefordert:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten (ein Abzug von Kosten, die nicht umlegbar sind, schadet dabei nicht)
  • eine Angabe des verwendeten Verteilungsschlüsses
  • eine Berechnung des Anteils des jeweiligen Mieters
  • ein Abzug der bereits geleisteten Vorauszahlungen

Eine Betriebskostenabrechnung mit formellen Fehler kann nur während der 12-monatigen Abrechnungsfrist abgeändert werden.

Lediglich rechnerische Fehler bzw. eine falsche Zuordnung zum Verteilungsschlüssel können auch danach korrigiert werden.

Eine Nachforderung durch den Vermieter kann nach der Abrechnungsfrist nicht mehr erhoben werden.

Einwendungen durch den Mieter müssen innerhalb einer weiteren 12 Monatsfrist nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung vorgebracht werden.


43. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 19.07.2017 (Az: VIII ZR 284/16): Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen

Ein Vermieter muss dem Mieter nach Kündigung wegen Eigenbedars nur dann eine (frei werdende) Ersatzwohnung anbieten, wenn

  • die Ersatzwohnung bereits freisteht bzw. bis zum Ende der Kündigungsfrist frei wird,
  • die Ersatzwohnung sich im selben Gebäude oder Wohnkomplex befindet,
  • die Ersatzwohnung nach objektiver Betrachtung, d.h. in Bezug auf Größe, Zuschnitt und Lage, ernsthaft vergleichbar mit der bisherigen Wohnung ist,
  • die Weitervermietung dem Vermieter nach dem Gebut der Rücksichtsnahme zumutbar sein.

39. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 24.08.2017 (AZ. BGH III ZR 574/16): Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken haften nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen.

 


38. Blogeintrag

Urteil d. OVG Berlin-Brandenburg v. 10.05.2017 (Az: VG 6 L 223.17): Vermietung von Wohnungen an Asylsuchende und Flüchtlingen zu Tagessätzen

Die Vermietung von Wohnungen auf Tagessatzbasis stellt eine Zweckentfremdung iS. des Berliner Zweckentfremdungsverbot dar und ist damit unzulässig.


37. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 24.01.2017 (Az: VIII ZR 285/15): Aufschlüsselung von Betriebskosten nach Positionen

Kosten müssen für den Mieter bereits aus der Abrechnung klar ersichtlich sein.

Werden unterschiedliche Kostenpositionen zusammengefasst (Straßenreinigung u. Grundsteuer bzw. Schornsteinreinigung) ist die Abrechnung formell unwirksam.

Grundsätzlich muss die Auflistung den Ziffern und Positionen des Kostenkatalogs der Betriebskostenverordnung entsprechen.

Ausnahmsweise dürfen aber Positionen wie Frischwasser und Schmutzwasser zusammengefasst werden, wenn die Berechnung aneinander geknüpft ist.


36. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 02.06.2017 (Az: V ZR 230/16): zulässige Heckenhöhe bei Grundstücken in Hanglangen

Grundsätzlich berechnet sich die zulässige Höhe von Pflanzen von der Austrittstelle. Der Eigentümer eines Grundstücks kann nach gemäß Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB verlangen, dass Pflanzen, die in geringerer Entfernung als 2 m von der Grundstücksgrenze sind nicht höher als 2 m sind.

Ausnahmsweise richtet sich die Höhe der Grenzbepflanzung eines Grundstücks in Hanglagen nach dem höher gelegenen Nachbargrundstück und nicht nach tiefer gelegenen Grundstück, auf dem die Hecke angepflanzt wurde.


29. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 10.05.2017 (Az.: VIII ZR 292/15) zu den Voraussetzungen der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB)

Eine Kündigung, die darauf basiert, dass der Eigentümer unter Nutzung von staatlichen Fördermitteln seine Wohnungen sanieren und psychosoziale Wohngruppen unterbringen im Stande ist, ist unwirksam, da weder eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) noch ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB) vorliegt.

Auch wenn ein sozialpolitisch erwünschter Zweck vorliegt, begründet der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses keinen beachtenswerten Nachteil von einigem Gewicht.

Die wirtschaftlichen Interessen des Klägers, selbst wenn er keine höheren Mieten erzielt, liegen zwar in der Ersparnis von eigenen Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen bzw. die mögliche Gewinnbeteiligung als Gesellschafter. Die Schwelle des Nachteils von einigem Gewicht im Rahmen der Verwertungskündigung ist jedoch nicht überschritten.


28. Blogeintrag

Entscheidung des AG Berlin-Neukölln (Az: 6 C 54/16): Die Beseitigungskosten für ein Graffiti sind umlagefähig auf die Mieter

Wenn auf die Mieter, wie in diesem Fall, vier Jahre lang die Kosten für die Graffitibeseitigung umgelegt worden sind, ohne das dem widersprochen wurde, seien die Übernahme dieser zusätzlichen Kosten für die Zukunft quasi vereinbart worden.

Die Beseitigung von Graffitis sind jedoch keine Instandsetzungsmaßnahmen, sondern eher Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der optischen Gebäudesubstanz.