Category: Mietrecht
65. Beitrag
Unwirksamkeit einer formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung und bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen
Mieter und Vormieter

Nach einem Urteil des BGH vom 22. August 2018 (Az: VIII ZR 277/1) konnte sich der Beklagte auf die gängige Rechtsprechung des BGH (so z.B. Urteil v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14) berufen, wonach aufgrund § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist.

Dies ist selbst dann so, wenn zwischen dem Beklagten und der Vormieterin zuvor eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen wurde, nach der der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernahm, sich zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages verpflichtete und sich bereit erklärte, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen.


64. Beitrag
Zulässige Verbindung einer fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärter ordentlichen Kündigung
In zwei BGH-Urteilen vom 19. September 2018  (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) wurde festgestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist zur Folge haben kann, wenn der Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt zuvor wirksam eine fristlose Kündigung erklärt hat und der Mieter nach Erhalt der Kündigungserklärung die Mietzahlung innerhalb der Schonfrist geleistet hat, so dass diese fristlose Kündigung nachträglich unwirsam geworden ist.
Entgegen der Vorinstanz bewirkt eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht,  dass eine zugleich mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung „ins Leere“ geht.

63. Beitrag

Kein Widerrufsrecht des Mieters nach dem Fernabsatzrecht, wenn er zuvor zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugestimmt hat

Der BGH hat am 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17) entschieden, dass die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen ausgeschlossen ist und der Mieter deshalb ein Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzrecht nicht hat.

Zwar erstreckt sich der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies ergibt sich aus dem Zweck der Regelung über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Regelungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.


62. Beitrag

persönliche Besichtigung des Gutachters für förmliches Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich

Wie der BGH in seinem Urteil v. 11.07.2018 (Az. VIII ZR 190/17) festgestellt hat, genüge ein mit Gründen versehenes Gutachten für die Prüfung des Mieterhöhungsverlangen. Eine persönliche Besichtigung der vermieteten Wohnung durch den Gutachter sei nicht unbedingt erforderlich.


61. Beitrag

Kein Recht auf unverbaubare Aussicht

Das BVerwG hat am 22.08.2000 entschieden (Az. 4 BN 38.00), dass grundsätzlich kein Recht des Nachbarn auf unverbaubare Aussicht existiert.

Solange das geplante Bauvorhaben mit den öffentlichen Vorschriften konform sei, worin auch der Nachbarschutz mitumfasst sei, gäbe es keine Abwehr gegen die dann fehlende Aussicht oder Verschattung.


53. Beitrag

Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf

Täuscht ein Vermieter einen Eigenbedarf vor und steht die Wohnung dann monatelang leer, stehen dem Mieter Schadensersatz, wie für die Umzugskosten, Maklergebühren oder erhöhte Mietzahlungen zu, so Beschluss des BGH (Az. VIII ZR 300/15). Dazu müssen aber Nachweise, wie Rechnungen, vorgelegt werden.

Für einen Eigenbedarf des Vermieters muss ein konkretes Interesse an einer baldigen Nutzung vorhanden sein.


52. Beitrag

Heizkosten

Vermieter dürfen nur innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraum Nachzahlungen verlangen (Ausschlussfrist).

Selbst wenn die Verwaltung der WEG nicht rechtzeitig die Jahresabrechnung erstellt, ist der Vermieter zur rechtzeitigen Abrechnung verpflichtet, so Urteil des BGH v. 25.01.2017 (Az: VIII ZR 249/15).

Dieser Grundsatz gilt selbst dann, wenn die Heizkostenfirma verspätet Abrechnungen übermittelt.

Die Ausschlussfrist von 12-Monaten ist auch gültig, wenn im Mietvertrag eine kürzere Frist vereinbart wurde, gemäß Urteil des BGH v. 20.01.2016 (Az: VIII ZR 152/15).

Für eine formgerechte Abrechnung reicht allerdings, so im gleichen Urteil des BGH v. 20.01.2016 (Az: VIII ZR 152/15) dass nur die Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenart aufgelistet sind.


51. Beitrag

Neuer Herd

Ein Mieter muss den Austausch eines Herdes durch den Vermieter dulden, so das AG Berlin-Neukölln (Az. 10 C 391/16), selbst wenn die Wohnung dadurch im Mietspiegel höher eingestuft wird, was zu einer Mieterhöhung führen könnte. Der Austausch wird als Moderniesierungsmaßnahme anerkannt, die den Wohnwert steigere.


50. Eintrag

Gegenstände im Hausflur

Nach einem Urteil v. AG Recklinghausen (Az: 56 C 98/13) dürfen Rollstühle oder Rolllatoren grundsätzlich im Hausflur abgestellt werden, es sei denn Mitmieter werden dadurch nicht beenträchtigt. Der Vermieter kann jedoch u.U. fordern, dass die Gehhilfen zusammengeklappt werden, so das Urteil des LG Hannover (Az: 20 S 39/05).

Solange der Mietvertrag es nicht verbietet, so Urteil des AG Berlin-Neukölln (Az: 7 C21/03), dürfen Fußmatten vor die Wohnungstür gelegt werden.

Blumenkübel dürfen nicht ohne Erlaubnis des Vermieters im Hausflur abgestellt werden, selbst nach einer energetischen Sanierung, so das Urteil d. AG Frankfurt/ Main (Az 33 C 3648/17). Regelungen hierzu kann aber auch die Hausordnung enthalten.

Einem Urteil des LG Berlin, GE 2012, 1377 zufolge, dürfen Kinderwägen grundsätzlich im Hausflur abgestellt werden, nicht jedoch angekettet werden (LG Berlin, Urteil vom 15. September 2009, Az.: 63 S 487/08). Wird gegen das Gebot der Rücksichtsnahme verstoßen, kann der Vermieter seine Zustimmung aber zurückziehen, so das Urteil des AG Hamburg, WuM 2000, 303.


49. Eintrag

Gebot der Wirtschaftlichkeit

Urteil des AG Berlin-Mitte v. 09.04.2018 (Az: 18 C 46/17): Grundsätzlich hat ein Vermieter bei Abschlüssen von Verträgen z.B. eines Hausmeisters oder von Wartungskosten einen Ermessensspielraum. Der Vermieter muss aber versuchen, einen möglichst günstigen Vertrag abzuschließen.

Urteil des BGH v. 28.11.2007 (Az: VIII ZR 261/06): Bestätigung der Verpflichtung des Vermieters, Verträge auf die Wirtschaftlichkeit hin zu überprüfen. Allerdings müssen dazu nicht langfristig geschlossene Vertäge vorzeitig gekündigt werden, um zum günstigeren Anbieter zu wechseln.