Category: Mietrecht
71. Beitrag

Nach einem Beschluss des LG Bremen v. 31.08.2018 (Az: 2 S 107/18) muss einem Mieter bei Ankündigung einer Mietmodernisierung bereits ersichtlich sein, wie hoch die Energieeinsparung sein wird. Anderenfalls könne er nicht über die Zumutbarkeit und sein Sonderkündigungsrecht entscheiden.

Fehlen entsprechende Angaben, bestehe keine Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Modernisierungsarbeiten: In dem vorliegenden Fall handelte es sich um die Modernisierung einer Heizungsanlage.


69. Beitrag

Pflicht zum Fensterputzen obliegt nach dem BGH, Beschluss v. 21.08.2018 (Az: VIII ZR 188/16) grundsätzlich dem Mieter, selbst für nicht zu öffnende Fensterfronten.

Die Pflicht zur Reinhaltung der Mietsache unterfällt nämlich nicht der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Das Fenterputzen während laufendem Mietverhältnis unterfällt nach Häufigkeit und Gründlichkeit je nach den persönlichen Bedürfnis des Mieters, formularvertragliche Klauseln, wonach z.B. die Fenster alle sechs Monate zu putzen sind, sind unwirksam.

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die Fenster vor dem Auszug zu putzen, so Urteil des BGH v. 28.06.2006 (Az: VIII ZR 124/05), wenn er die Wohnung „besenrein“ zurückgeben muss. Allenfalls grobe Verschmutzungen müssen beseitigt werden, wie Spinnweben oder Farbspritzer. Nikotinablagerungen fallen aber unter normale Gebrauchsspuren.

Muss der Mieter die Wohung „im sauberen Zustand“ zurückgeben, ist er nach dem Urteil des AG Aachen v. 29.11.2007 (Az: 6 C 352/07) verpflichtet, die Fenster vor dem Auszug zu putzen. Eine besonders gründliche und ausgiebige Reinigung muss jedoch nicht erfolgen.


69. Beitrag

Der BGH hat in seinen Urteilen v. 19.09.2018 (Az VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) erneut bestätigt, dass die Voraussetzungen für  eine außerordentliche und ordentliche Mietkündigung nebeneinander selbständig existieren.

Dies ist bezüglich der sog. Schonfristzahlung beachtlich:

Hinsichtlich einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung, kann der Mieter die Kündigung unwirksam werden lassen, wenn er die fällige Miete bis Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Klage bezahlt, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Bei der ordentlichen Kündigung, kann der Mieter die Kündigung nur unwirksam werden lassen, wenn er vorträgt, dass er die Zahlungspflicht unverschuldet verletzt hat, z.B. wegen einer plötzlichen und nicht voraussehbaren wirtschaftlichen Notlage. Hierzu müsste er z.B. weiter vortragen, dass er sich unverzüglich an das Jobcenter gewendet hat, mit dem Antrag, die Mietschulden zu übernehmen.


68. Beitrag

Gleichbehandlungsgrundsatz in Wohnungsgenossenschaften


67. Beitrag

Schneeräumpflicht des Hausbesitzers und der Mieter

Soweit die Gemeinde die Verkehrssicherungspflicht für öffentliche Gehwege auf den Hausbesitzer übertragen hat, ist dieser verpflichtet.

Der Mieter ist zur Schneeräumpflicht nur verpflichtet, wenn sie im Mietvertrag explizit übertragen wurde. Eine Regelung in der Hausordnung ist nicht aussreichend.

Grundsätzlich besteht eine Räumpflicht zwischen sechs Uhr morgens und endet um 21. Uhr. Ausnahmsweise muss aber schon früher geräumt werden, wenn Menschen das Grundstück schon früher betreten (so Urteil des OLG Koblenz v. 29.04.2015, Az: 5 U 1479/14).

Besteht aber die Gefahr der Glatteisbildung, muss sofort gestreut werden. Nach einem Urteil des BGH v. 27.11.1984 (Az: VI ZR 49/83) muss – soweit erforderlich – auch wiederholt gestreut werden.

 

 


66. Beitrag

Fristlose Kündigung der Mietwohnung wegen zu viel Müll

Das AG München (Az: 416 C 5897/18) hat entschieden, dass eine vermüllte Wohnung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnis nach sich ziehen kann.

Die Wohnung war bis zu den Knöcheln mit Müll, Papier und Schutt verunreinigt, der Parkettfußboden zum Teil durchnässt, die Küche mit Schimmelschaden belastet, der Flur mit Insektennestern überzogen.

Die Nachbarn machten die nachhaltige Störung des Hausfriedens geltend. Trotz lange bestehendem Mietverhältnis war die fristlose Kündigung aber gerechtfertigt.

 


65. Beitrag
Unwirksamkeit einer formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung und bei „Renovierungsvereinbarung“ zwischen
Mieter und Vormieter

Nach einem Urteil des BGH vom 22. August 2018 (Az: VIII ZR 277/1) konnte sich der Beklagte auf die gängige Rechtsprechung des BGH (so z.B. Urteil v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14) berufen, wonach aufgrund § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist.

Dies ist selbst dann so, wenn zwischen dem Beklagten und der Vormieterin zuvor eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen wurde, nach der der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernahm, sich zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages verpflichtete und sich bereit erklärte, die Renovierungsarbeiten zu übernehmen.


64. Beitrag
Zulässige Verbindung einer fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit einer hilfsweise erklärter ordentlichen Kündigung
In zwei BGH-Urteilen vom 19. September 2018  (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) wurde festgestellt, dass auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist zur Folge haben kann, wenn der Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt zuvor wirksam eine fristlose Kündigung erklärt hat und der Mieter nach Erhalt der Kündigungserklärung die Mietzahlung innerhalb der Schonfrist geleistet hat, so dass diese fristlose Kündigung nachträglich unwirsam geworden ist.
Entgegen der Vorinstanz bewirkt eine Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle also nicht,  dass eine zugleich mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung „ins Leere“ geht.

63. Beitrag

Kein Widerrufsrecht des Mieters nach dem Fernabsatzrecht, wenn er zuvor zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugestimmt hat

Der BGH hat am 17.10.2018 (Az.: VIII ZR 94/17) entschieden, dass die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen ausgeschlossen ist und der Mieter deshalb ein Widerrufsrecht nach dem Fernabsatzrecht nicht hat.

Zwar erstreckt sich der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auf „Verträge über die Vermietung von Wohnraum“. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch ist dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies ergibt sich aus dem Zweck der Regelung über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Regelungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.


62. Beitrag

persönliche Besichtigung des Gutachters für förmliches Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich

Wie der BGH in seinem Urteil v. 11.07.2018 (Az. VIII ZR 190/17) festgestellt hat, genüge ein mit Gründen versehenes Gutachten für die Prüfung des Mieterhöhungsverlangen. Eine persönliche Besichtigung der vermieteten Wohnung durch den Gutachter sei nicht unbedingt erforderlich.