Category: Mietrecht
81. Beitrag

Nach einer Entscheidung des LG Osnabrück v. 11.07.2018 (AZ: 1 S 317/17) kann bei Klopfgeräuschen der Heizungsanlage die Miete während der Heizperiode bis zu 25 % gemindert werden. In den Sommermonaten besteht zudem ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Mangel beseitigt ist.

Die Vorlage eines Protokolls ist bei solch wiederkehrenden Beeinträchtigungen nicht erforderlich, es genügt die Angabe der Tageszeit, der Zeitdauer und der Frequenz.

Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungs-fähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt, wenn die Heizungsanlage Klopfgeräusche von sich gibt.

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80. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 19.12.2018 ( Az. VIII ZR 254/17) dürfen Verwaltungskosten nicht in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Eine gegenteilige Klausel im Mietvertrag oder eine Klausel mit Pauschalabgeltung für Verwaltungskosten ist unzulässig, da sie eine von §556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung darstellen. Mit der Miete sind, außer den Betriebs- und Heizkosten, alle Kosten des Vermieters abgegolten.


79. Beitrag

Wie das LG Hamburg in der Berufung vom 17.06.2015 (Az 318 S 167/14) entschieden hat, kann ein Wohnungsbesitzer nicht einfach auf seinem Tiefgaragenplatz einen Ständer für zwei E-Bikes installieren. Der Kläger – ebenfalls Mitglied der Eigentümergemeinschaft bekam recht, da der Ständer eine bauliche Veränderung darstelle, der alle Eigentümer zustimmen müssten, und die Ständer eine Zweckentfremdung darstellten.

Allerdings dürfen nach einem Beschluss des AG Potsdam vom 04.10.2018 (Az: 31 C 37/17) die Eigentümer auf ihrem Tiefgaragenplatz durchaus Zweiräder anstelle von Autos parken.

Dass eine Eigentümergemeinschaft rechtswirksam verbieten kann, dass Miteigentümer ihr Fahrrad in die Wohnung mitnehmen, hat das LG München mit Endurteil v. 23.11.2017 (Az. 36 S 3100/17) entschieden. Das Verbringen und Abstellen von Fahrrädern in den Wohnbereich gehöre nämlich nicht zum Kernbereich des Eigentums, das durch Mehrheitsbeschluss nicht eingeschränkt werden dürfe. 


78. Beitrag

Der BGH hat in zwei Fällen des Mietrechts (Urteil v. 22.05.2018, Az VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen. Es soll das Bestehen von Härtegründen nach §§ 573 und 574 BGB nochmals überprüft werden.

Es verbiete sich eine schematische Betrachtung, wonach bei einem bestimmten Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer die Interessen einer Partei, in der Regel des Mieters, automatisch überwiegen. Es müsse z.B. geklärt werden, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und mit welchen ärztlichen und/oder therapeutischen Behandlungen die Folgen gemindert werden könnten.


73. Beitrag

Richtet jemand in seiner Garage ohne Erlaubnis seines Vermieters ein Gewerbe ein (Autoreparatur, Skiservice), bewirbt und betreibt er sie so offensiv, dass der Andrang während der Geschäftszeiten erheblich, muss der Vermeiter eine solche Nutzung nicht dulden und kann wirksam kündigen (so Urteil des AG München v. 30.10.2018, Az. 423 C 8953/17).


74. Beitrag

Die Regelung in der Straßenverkehrsordnung (StVO), wonach auf „schmalen Fahrbahnen“ das Parken auch gegenüber von Grundstücksein- und -ausfahrten verboten ist, ist verfassungsrechtlich bestimmt genug. Eine Fahrbahn sei jedoch erst dann „schmal“, wenn das Parken gegenüber der Grundstücksein- und -ausfahrt deren Benutzung in unzumutbarer Weise beeinträchtigen würde. Bei einer Breite von 5,50 Metern und bei bis zu 3-maligen Rangieren beim Ausparken ist dies noch nicht der Fall (Urteil des BverwG v. 24.01.2019, Az.: 3 C 7.17). Die Enge der Garageneinfahrt stellt auch keinen Mangel dar, die eine Haftung des Bauträgers auslösen würde (Urteil des OLG München v. 24.01.2019, Az.: 9 U 601/12).


72. Beitrag

Notwendige Stellplätze in einer Garage dürfen nicht zweckentfremdet werden (so Urteil des VG Darmstadt v. 05.12.2012, Az. 2 K 48/12 DA). Werden in der Garage Gegestände wie Fahrrädern, Möbelteile oder auch ein Trampolin untergestellt und können dort keine Fahrzeuge mehr parken ist die Nutzung unzulässig und unter Androhung eines Zwangsgeldes die Räumung verlangt werden.

Garagen dienen nämlich vorrangig der Unterbringung von Fahrzeugen und notwendige Garagen müssen so frei von Gegenständen sein, dass ein ungehindertes Einfahren mit dem Kfz möglich ist.


71. Beitrag

Nach einem Beschluss des LG Bremen v. 31.08.2018 (Az: 2 S 107/18) muss einem Mieter bei Ankündigung einer Mietmodernisierung bereits ersichtlich sein, wie hoch die Energieeinsparung sein wird. Anderenfalls könne er nicht über die Zumutbarkeit und sein Sonderkündigungsrecht entscheiden.

Fehlen entsprechende Angaben, bestehe keine Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Modernisierungsarbeiten: In dem vorliegenden Fall handelte es sich um die Modernisierung einer Heizungsanlage.


69. Beitrag

Pflicht zum Fensterputzen obliegt nach dem BGH, Beschluss v. 21.08.2018 (Az: VIII ZR 188/16) grundsätzlich dem Mieter, selbst für nicht zu öffnende Fensterfronten.

Die Pflicht zur Reinhaltung der Mietsache unterfällt nämlich nicht der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Das Fenterputzen während laufendem Mietverhältnis unterfällt nach Häufigkeit und Gründlichkeit je nach den persönlichen Bedürfnis des Mieters, formularvertragliche Klauseln, wonach z.B. die Fenster alle sechs Monate zu putzen sind, sind unwirksam.

Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, die Fenster vor dem Auszug zu putzen, so Urteil des BGH v. 28.06.2006 (Az: VIII ZR 124/05), wenn er die Wohnung „besenrein“ zurückgeben muss. Allenfalls grobe Verschmutzungen müssen beseitigt werden, wie Spinnweben oder Farbspritzer. Nikotinablagerungen fallen aber unter normale Gebrauchsspuren.

Muss der Mieter die Wohung „im sauberen Zustand“ zurückgeben, ist er nach dem Urteil des AG Aachen v. 29.11.2007 (Az: 6 C 352/07) verpflichtet, die Fenster vor dem Auszug zu putzen. Eine besonders gründliche und ausgiebige Reinigung muss jedoch nicht erfolgen.


69. Beitrag

Der BGH hat in seinen Urteilen v. 19.09.2018 (Az VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) erneut bestätigt, dass die Voraussetzungen für  eine außerordentliche und ordentliche Mietkündigung nebeneinander selbständig existieren.

Dies ist bezüglich der sog. Schonfristzahlung beachtlich:

Hinsichtlich einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung, kann der Mieter die Kündigung unwirksam werden lassen, wenn er die fällige Miete bis Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Klage bezahlt, gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

Bei der ordentlichen Kündigung, kann der Mieter die Kündigung nur unwirksam werden lassen, wenn er vorträgt, dass er die Zahlungspflicht unverschuldet verletzt hat, z.B. wegen einer plötzlichen und nicht voraussehbaren wirtschaftlichen Notlage. Hierzu müsste er z.B. weiter vortragen, dass er sich unverzüglich an das Jobcenter gewendet hat, mit dem Antrag, die Mietschulden zu übernehmen.