101. Beitrag

Nach einer Entscheidung des BGH v. 09.06.2010 (Az: VIII ZR 294/09) muss der Wohnungsmieter die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenregie durchzuführen. Der Vermieter kann nur fachgerechte Ausführung in „mittlerer Art und Güte“ fordern. Formulierungen wie „ist verpflichtet, sie ausführen lassen“ oder gar „ist verpflichtet, einen Fachbetrieb zu beauftragen“ sind unwirksam.


99. Beitrag

Der EuGH hat am 27.03.2019 entschieden (Az: C-681/17) , dass das Widerrufsrecht der Verbraucher im Fall eines Onlinekaufs auch für eine Matratze, deren Schutzfolie nach der Lieferung entfernt wurde, gilt.

Dies gilt nicht, wenn die Matratze nach besonderen Wünschen des Kunden gefertigt wurde.

Besteht ein Bett allerdings aus mehreren Komponenten, die sich der Kunde im Online-Shop zusammenstellt und die sich wieder ohne Probleme von einander trennen lassen, könne der Verbraucher wirksam widerrufen (so LG Arnsberg v. 30.09.2015, Az: I-3 S 120/15).

Ebenfalls keine Wertersatzpflicht hat der Verbraucher nach Widerruf im Fernabsatzgeschäft, wenn die Prüfung der Sache notwendigerweise eine Ingebrauchnahme voraussetzt und dies zu einer Verschlechterung führt, so der BGH v. 03.11.2010 (Az: VIII ZR 337/09. Die Prüfung der Ware müsse kostenlos möglich sein.


98. Beitrag

Nach dem Urteil des BGH vom 16.01.2015 (Az: V ZR 110/14) ist intensiv wahrnehmbarer Tabakrauch eine wesentliche Beeinträchtigung:

Die anwendbaren Vorschriften im Einzelnen hierzu:

§ 862 Abs. 1 Satz 2, § 858 BGB: Die Störung eines Mieters in seinem Besitz durch den Tabakrauch eines anderen Mieters, der auf dem Balkon seiner Wohnung raucht, ist selbst dann eine verbotene Eigenmacht, wenn dem anderen Mieter im Verhältnis zu seinem Vermieter das Rauchen gestattet ist.

§ 862 Abs. 1, § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB: Nach dem Besitzschutzanspruch bzw. anzuwendenden Maßstab des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter Einwirkungen durch das Rauchen eines anderen Mieters nicht verbieten, wenn sie einen verständigen Nutzer in dem Gebrauch der Mietsache nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigen.

§ 862 Abs. 1, § 242 BGB: Der Unterlassungsanspruch nach § 862 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch gegenüber wesentlichen Beeinträchtigungen nicht uneingeschränkt, weil der durch den Rauch gestörte Mieter auf das Recht des anderen Mieters Rücksicht nehmen muss, seine Wohnung vertragsgemäß zu nutzen, wozu grundsätzlich auch das Rauchen in der eigenen Wohnung gehört

§ 1004 Abs. 1, § 823 Abs. 1a BGB: Gesundheitsschädliche Immissionen durch Tabakrauch sind wesentliche Beeinträchtigungen, die nicht geduldet werden müssen. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander.

Der Mieter, der unter Berufung auf die Gesundheitsschädlichkeit des Passivrauchens von einem anderen Mieter verlangt, das Rauchen auf dem Balkon zuunterlassen, muss das sich aus den Nichtraucherschutz-gesetzen ergebende Indiz erschüttern, dass mit dem Rauchen im Freien keine solchen Gefahren einhergehen.


97. Beitrag

Nach einer Entscheidung des BGH v. 26.10.2018 (Az: V ZR 143/17) gehört das häusliche Musizieren einschließlich Üben zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung. Deshalb sind die Geräuscheinwirkungen in gewissen Grenzen zumutbar und als unwesentliche Beeinträchtigung des benachbarten Grundstücks im Sinne von § 906 Abs. 1 BGB anzusehen.

Es wird insoweit auch nicht zwischen Berufsmusiker und Hobbymusiker unterschieden.

Die einzuhaltenden Ruhezeiten richten sich auch nicht nach den individuellen Lebensumstände des Nachbarn (hier: Nachtdienst als Gleisbauer), sondern nach dem Einzelfall, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten; eine Beschränkung auf zwei bis drei Stunden an Werktagen und ein bis zwei Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, ist damit zulässig.


96. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 09.02.2018 (Az: V ZR 274/16) ist für die Annahme eines Sachmangels, der seine Grundlage im Fehlen einer Eigenschaft der Immobilie hat, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, nicht erforderlich, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag erwähnt wird. Der Verkäufter haftet dennoch dem Käufer einer Immobilie.

Allerdings haftet der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für einen solchen Sachmangel in den Grenzen von § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält.


95. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 15.07.2011 (Az: V ZR 171/10), kann einem Verkäufer die Berufung auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss nach § 444 BGB verwehrt sein, selbst wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war.

Ist der arglistig verschwiegene Mangel ein wesentlicher Mangel, berechtigt dies grundsätzlich zum Rücktritt und muss offenbart werden, egal ob der Käufer beim konkreten Immobilienerwerb bei Kenntnis dieses Mangels vom Kauf abgesehen hätte oder nicht.


94. Beitrag

Wie der BGH in seinem Urteil v. 25.01.2017 (Az. VIII ZR 249/15) entschieden hat, muss der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.

Der Vermieter sollte in diesem Fall dem Miter gegenüber eine vorläufige Jahresabrechnung erstellen und die endgültige Abrechnung nachreichen, damit er die Nachzahlung in korrekter Höhe fordern kann.


93. Beitrag

Entsprechend einem Urteil des BGH v. 19.01.2007 (Az: VZR 26/06) muss ein Wohnungseigentümer, der fortgesetzt Wohngeld- und andere Zahlungsansprüche an die WEG unpünktlich zahlt, mit einer Entziehung seines Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechnen. Der Wohnungseigentümer muss aber vorher grundsätzlich abgemahnt werden, es sei denn es wäre unzumutbar oder ohne Erfolgsaussichten. Danach erst kann ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Entziehung des Wohnungseigentums herbeigeführt werden. Fehlt die Abmahnung, stellt der Entziehungsbeschluss rechtlich nur eine Abmahnung dar.




92. Beitrag

Ob ein Mietverhältnis wegen Schadstoffen in der Wohnung außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, richtet sich nach objektiven Maßstäben. Wenn die Wohnung zuvor von „Messies“ bewohnt wurden und einer der Bewohner sogar in der Wohnung verstorben ist und daraufhin der Vermieter die Wohnung mit biozidhaltigen Reinigungsmitteln reinigt, die mit den anderen Mitteln und Baustoffen reagieren, muss die Mieterin beweisen, dass die Beeinträchtigung ihrer Gesundheit nicht bloß auf einer besonderen Empfindlichkeit ihrerseits, wie einer Allergie, beruht. Zur Feststellung, inwieweit von einem Stoff Gefahren für die Gesundheit ausgehen, ist nach dem Urteil des BGH v. 14.03.2019 (AZ VIII ZR 126/18) ein Sachverständigengutachten einzuholen.


91. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 10.04.2019 (Az: VIII ZR 12/18) ist eine Mietminderung durch den Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr möglich, in dem er sich weigert, den Vermieter oder beauftragte Handwerker nicht in die Wohnung zu lassen. Dies gilt selbst dann, wenn er den Zustand der Wohnung zur Beweissicherung in einem anhängigen Gerichtsverfahren aufrechterhalten will.