96. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 09.02.2018 (Az: V ZR 274/16) ist für die Annahme eines Sachmangels, der seine Grundlage im Fehlen einer Eigenschaft der Immobilie hat, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, nicht erforderlich, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag erwähnt wird. Der Verkäufter haftet dennoch dem Käufer einer Immobilie.

Allerdings haftet der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für einen solchen Sachmangel in den Grenzen von § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält.


95. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 15.07.2011 (Az: V ZR 171/10), kann einem Verkäufer die Berufung auf den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss nach § 444 BGB verwehrt sein, selbst wenn ein arglistig verschwiegener Sachmangel für den Willensentschluss des Käufers nicht ursächlich war.

Ist der arglistig verschwiegene Mangel ein wesentlicher Mangel, berechtigt dies grundsätzlich zum Rücktritt und muss offenbart werden, egal ob der Käufer beim konkreten Immobilienerwerb bei Kenntnis dieses Mangels vom Kauf abgesehen hätte oder nicht.


94. Beitrag

Wie der BGH in seinem Urteil v. 25.01.2017 (Az. VIII ZR 249/15) entschieden hat, muss der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen seines Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abrechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.

Der Vermieter sollte in diesem Fall dem Miter gegenüber eine vorläufige Jahresabrechnung erstellen und die endgültige Abrechnung nachreichen, damit er die Nachzahlung in korrekter Höhe fordern kann.


93. Beitrag

Entsprechend einem Urteil des BGH v. 19.01.2007 (Az: VZR 26/06) muss ein Wohnungseigentümer, der fortgesetzt Wohngeld- und andere Zahlungsansprüche an die WEG unpünktlich zahlt, mit einer Entziehung seines Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechnen. Der Wohnungseigentümer muss aber vorher grundsätzlich abgemahnt werden, es sei denn es wäre unzumutbar oder ohne Erfolgsaussichten. Danach erst kann ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Entziehung des Wohnungseigentums herbeigeführt werden. Fehlt die Abmahnung, stellt der Entziehungsbeschluss rechtlich nur eine Abmahnung dar.




92. Beitrag

Ob ein Mietverhältnis wegen Schadstoffen in der Wohnung außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, richtet sich nach objektiven Maßstäben. Wenn die Wohnung zuvor von „Messies“ bewohnt wurden und einer der Bewohner sogar in der Wohnung verstorben ist und daraufhin der Vermieter die Wohnung mit biozidhaltigen Reinigungsmitteln reinigt, die mit den anderen Mitteln und Baustoffen reagieren, muss die Mieterin beweisen, dass die Beeinträchtigung ihrer Gesundheit nicht bloß auf einer besonderen Empfindlichkeit ihrerseits, wie einer Allergie, beruht. Zur Feststellung, inwieweit von einem Stoff Gefahren für die Gesundheit ausgehen, ist nach dem Urteil des BGH v. 14.03.2019 (AZ VIII ZR 126/18) ein Sachverständigengutachten einzuholen.


91. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 10.04.2019 (Az: VIII ZR 12/18) ist eine Mietminderung durch den Mieter ab dem Zeitpunkt nicht mehr möglich, in dem er sich weigert, den Vermieter oder beauftragte Handwerker nicht in die Wohnung zu lassen. Dies gilt selbst dann, wenn er den Zustand der Wohnung zur Beweissicherung in einem anhängigen Gerichtsverfahren aufrechterhalten will.


90. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 27.02.2019 (Az: VIII ZR 255/17) liegt die Beweislast für die in Ansatz zu bringende, tatsächliche Wohnungsgröße nach allgemeinen Grundsätzen beim Vermieter der Wohnung, der eine Mieterhöhung verlangt.


89. Beitrag

Nach einem Urteil des BGH v. 27.02.2019 (Az: XII ZR 63/18) beginnt die sechsmonatige Verjährungsfrist für die Regulierung von Schäden mit dem Zeitpunkt, wo der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Das setzt erstens eine Änderung der Besitzverhältnisse und zweitens eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters voraus, z.B. durch die Übergabe der Wonung und / oder die Rückgabe aller Schlüssel.


88. Beitrag

Grundsätzlich ist das häusliche Musizieren und das Übenin Wohnungen erlaubt. Jedoch ist die Beschränkung des Musizierens im Rahmen der Hausordnung rechtens, wenn es die Hellhörigkeit des Gebäudes so erfordert (BGH Urteil v. 26.10.2018, Az. V ZR 143/17).

Eine Begrenzung auf zwei Stunden bei einem Saxofon oder einer Klarinette ist zulässig, eine Begrenzung auf eine halbe Stunde bei einem Schlagzeug dagegen ebenfalls.

Verschweigt ein Mieter jedoch, dass er Unterricht in einem Instrument erteilt, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses zulässig. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. (BGH Urteil v. 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12).


87. Beitrag

Zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört, dass Geräusche in den benachbarten Wohnungen nicht mehr als geringfügig zu hören sind (Zimmerlautstärke).

Damit sind erlaubt:

  • Fernsehen oder Radio hören,
  • Musizieren,
  • Halten von Haustieren,
  • Benutzen von Haushaltsgeräten

Problematisch sind dagegen lärmende Geräte wie Bohrer, Waschmaschine oder Staubsauger, die wegen dem Gebot der Rücksichtsnahme nur außerhalb der Ruhezeiten in Betrieb gesetzt werden dürfen.

Die Ruhezeiten sind in der Regel in der Hausordnung, im Mietvertrag oder gemeindlichen Satzungen geregelt.