Urteil des BGH v. 19.07.2017 (Az: VIII ZR 284/16): Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen

Ein Vermieter muss dem Mieter nach Kündigung wegen Eigenbedars nur dann eine (frei werdende) Ersatzwohnung anbieten, wenn

• die Ersatzwohnung bereits freisteht bzw. bis zum Ende der Kündigungsfrist frei wird,
• die Ersatzwohnung sich im selben Gebäude oder Wohnkomplex befindet,
• die Ersatzwohnung nach objektiver Betrachtung, d.h. in Bezug auf Größe, Zuschnitt und Lage, ernsthaft vergleichbar mit der bisherigen Wohnung ist,
• die Weitervermietung dem Vermieter nach dem Gebut der Rücksichtsnahme zumutbar sein.

Urteil des BGH v. 24.08.2017 (AZ. BGH III ZR 574/16): Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken haften nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden, die durch Wurzeleinwuchs in Abwasserkanäle entstehen.

Urteil d. OVG Berlin-Brandenburg v. 10.05.2017 (Az: VG 6 L 223.17): Vermietung von Wohnungen an Asylsuchende und Flüchtlingen zu Tagessätzen

Die Vermietung von Wohnungen auf Tagessatzbasis stellt eine Zweckentfremdung iS. des Berliner Zweckentfremdungsverbot dar und ist damit unzulässig.

Urteil des BGH v. 24.01.2017 (Az: VIII ZR 285/15): Aufschlüsselung von Betriebskosten nach Positionen

Kosten müssen für den Mieter bereits aus der Abrechnung klar ersichtlich sein.

Werden unterschiedliche Kostenpositionen zusammengefasst (Straßenreinigung u. Grundsteuer bzw. Schornsteinreinigung) ist die Abrechnung formell unwirksam.

Grundsätzlich muss die Auflistung den Ziffern und Positionen des Kostenkatalogs der Betriebskostenverordnung entsprechen.

Ausnahmsweise dürfen aber Positionen wie Frischwasser und Schmutzwasser zusammengefasst werden, wenn die Berechnung aneinander geknüpft ist.

Urteil des BGH v. 02.06.2017 (Az: V ZR 230/16): zulässige Heckenhöhe bei Grundstücken in Hanglangen

Grundsätzlich berechnet sich die zulässige Höhe von Pflanzen von der Austrittstelle. Der Eigentümer eines Grundstücks kann nach gemäß Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB verlangen, dass Pflanzen, die in geringerer Entfernung als 2 m von der Grundstücksgrenze sind nicht höher als 2 m sind.

Ausnahmsweise richtet sich die Höhe der Grenzbepflanzung eines Grundstücks in Hanglagen nach dem höher gelegenen Nachbargrundstück und nicht nach tiefer gelegenen Grundstück, auf dem die Hecke angepflanzt wurde.

Urteil des BGH v. 10.05.2017 (Az.: VIII ZR 292/15) zu den Voraussetzungen der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB)

Eine Kündigung, die darauf basiert, dass der Eigentümer unter Nutzung von staatlichen Fördermitteln seine Wohnungen sanieren und psychosoziale Wohngruppen unterbringen im Stande ist, ist unwirksam, da weder eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) noch ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB) vorliegt.

Auch wenn ein sozialpolitisch erwünschter Zweck vorliegt, begründet der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses keinen beachtenswerten Nachteil von einigem Gewicht.

Die wirtschaftlichen Interessen des Klägers, selbst wenn er keine höheren Mieten erzielt, liegen zwar in der Ersparnis von eigenen Aufwendungen für die erforderlichen Sanierungs- und Umbaumaßnahmen bzw. die mögliche Gewinnbeteiligung als Gesellschafter. Die Schwelle des Nachteils von einigem Gewicht im Rahmen der Verwertungskündigung ist jedoch nicht überschritten.

Entscheidung des AG Berlin-Neukölln (Az: 6 C 54/16): Die Beseitigungskosten für ein Graffiti sind umlagefähig auf die Mieter

Wenn auf die Mieter, wie in diesem Fall, vier Jahre lang die Kosten für die Graffitibeseitigung umgelegt worden sind, ohne das dem widersprochen wurde, seien die Übernahme dieser zusätzlichen Kosten für die Zukunft quasi vereinbart worden.

Die Beseitigung von Graffitis sind jedoch keine Instandsetzungsmaßnahmen, sondern eher Maßnahmen zur Aufrechterhaltung der optischen Gebäudesubstanz.

Urteil des AG München ( Az: 432 C 9516/16): Räumungsklage stattgegeben, da Vermieter nicht der Tod des Mieters mitgeteilt wurde:

Tochter hatte den Vermieter über Tod ihrer Mutter monatelang nicht informiert und weiter selbst in der Wohnung gelebt.

Der Vermieter darf deshalb kündigen, weil „ein derartiges Verhalten in nicht mehr hinnehmbarer Weise vertragswidrig ist“.

BGH mahnt in seinem Urteil v. 29.03.2017 (Az. VIII ZR 44/16) die sorgfältige Prüfung des Parteivorbringen und der Beweisergebnissen in den Fällen (möglicherweise) vorgetäuschten Vermieterbedarfs nach § 573 Abs. 1 BGB an:

Gerade in Fällen, in denen ein Vermieter nach Kündigung wegen Eigenbedarf nicht einzieht, muss von den Gerichten eine vollständige und sorgfältige Würdigung des Prozessstoffes und der Ergebnisse der Beweisaufnahme getroffen werden. Wird der behauptete Selbstnutzungswille nach Auszug des Mieters nämlich nicht realisiert, liegt der Verdacht eines vorgeschobenen Bedarfs nahe.

BGH formuliert im Urteil vom 29.03.2017 (Az: VIII ZR 45/ 16) Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen sog. Berufs- oder Geschäftsbedarfs ( § 573 Abs. 1 S. 1 BGB)

• § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht anwendbar, da nicht für Wohnzwecke, sondern für gewerbliche Nutzung benötigt.
• § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht anwendbar, da Eigennutzung keine wirtschaftliche Verwertung darstellt.
• § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nur wenn einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange erfüllt:
  • bei beabsichtigter Mischnutzung (für Wohnzwecke und gewerblicher Tätigkeit) meist erfüllt
  • bei ausschließlicher gewerblicher Nutzung, nur wenn die Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Wohnung erforderlich macht (z.B. aus gesundheitlichen Gründen, wegen der Pflege und Betreuung von Kindern oder anderen Personen)