52. Beitrag

Heizkosten

Vermieter dürfen nur innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraum Nachzahlungen verlangen (Ausschlussfrist).

Selbst wenn die Verwaltung der WEG nicht rechtzeitig die Jahresabrechnung erstellt, ist der Vermieter zur rechtzeitigen Abrechnung verpflichtet, so Urteil des BGH v. 25.01.2017 (Az: VIII ZR 249/15).

Dieser Grundsatz gilt selbst dann, wenn die Heizkostenfirma verspätet Abrechnungen übermittelt.

Die Ausschlussfrist von 12-Monaten ist auch gültig, wenn im Mietvertrag eine kürzere Frist vereinbart wurde, gemäß Urteil des BGH v. 20.01.2016 (Az: VIII ZR 152/15).

Für eine formgerechte Abrechnung reicht allerdings, so im gleichen Urteil des BGH v. 20.01.2016 (Az: VIII ZR 152/15) dass nur die Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskostenart aufgelistet sind.


51. Beitrag

Neuer Herd

Ein Mieter muss den Austausch eines Herdes durch den Vermieter dulden, so das AG Berlin-Neukölln (Az. 10 C 391/16), selbst wenn die Wohnung dadurch im Mietspiegel höher eingestuft wird, was zu einer Mieterhöhung führen könnte. Der Austausch wird als Moderniesierungsmaßnahme anerkannt, die den Wohnwert steigere.


50. Eintrag

Gegenstände im Hausflur

Nach einem Urteil v. AG Recklinghausen (Az: 56 C 98/13) dürfen Rollstühle oder Rolllatoren grundsätzlich im Hausflur abgestellt werden, es sei denn Mitmieter werden dadurch nicht beenträchtigt. Der Vermieter kann jedoch u.U. fordern, dass die Gehhilfen zusammengeklappt werden, so das Urteil des LG Hannover (Az: 20 S 39/05).

Solange der Mietvertrag es nicht verbietet, so Urteil des AG Berlin-Neukölln (Az: 7 C21/03), dürfen Fußmatten vor die Wohnungstür gelegt werden.

Blumenkübel dürfen nicht ohne Erlaubnis des Vermieters im Hausflur abgestellt werden, selbst nach einer energetischen Sanierung, so das Urteil d. AG Frankfurt/ Main (Az 33 C 3648/17). Regelungen hierzu kann aber auch die Hausordnung enthalten.

Einem Urteil des LG Berlin, GE 2012, 1377 zufolge, dürfen Kinderwägen grundsätzlich im Hausflur abgestellt werden, nicht jedoch angekettet werden (LG Berlin, Urteil vom 15. September 2009, Az.: 63 S 487/08). Wird gegen das Gebot der Rücksichtsnahme verstoßen, kann der Vermieter seine Zustimmung aber zurückziehen, so das Urteil des AG Hamburg, WuM 2000, 303.


49. Eintrag

Gebot der Wirtschaftlichkeit

Urteil des AG Berlin-Mitte v. 09.04.2018 (Az: 18 C 46/17): Grundsätzlich hat ein Vermieter bei Abschlüssen von Verträgen z.B. eines Hausmeisters oder von Wartungskosten einen Ermessensspielraum. Der Vermieter muss aber versuchen, einen möglichst günstigen Vertrag abzuschließen.

Urteil des BGH v. 28.11.2007 (Az: VIII ZR 261/06): Bestätigung der Verpflichtung des Vermieters, Verträge auf die Wirtschaftlichkeit hin zu überprüfen. Allerdings müssen dazu nicht langfristig geschlossene Vertäge vorzeitig gekündigt werden, um zum günstigeren Anbieter zu wechseln.

 


48. Blogeintrag

Installation von Rauchmeldern

Den Einbau der Geräte muss grundsätzlich der Eigentümer vornehmen, ein Vermieter kann dabei auch über die Art und Marke bestimmen, also auch Funkmelder (Urteil des BVerfG, Az. 1 BvR 2921/15).

In Mehrfamilienhäusern können Vermieter darauf bstehen, dass in allen Wohnungen die gleichen Melder eingebaut werden (Urteil des BGH, Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14).


47. Blogeintrag

BGH (Az: 6 AZR 158/16): Unzumutbare Kündigungsfrist von drei Jahren

Eine vertraglich vereinbarte, beiderseitige Kündigungsfrist schränkt die berufliche Bewegungsfreiheit von Arbeitnehmern unzulässig ein, selbst wenn mit der vertraglichen Klausel ein höheres Gehalt gezahlt wurde, um den Mitarbeiter an sich zu binden.


46. Blogeintrag

Unzulässige Abrechnung von Überstunden (AG Mannheim Az.: 12 Ca 63/17):

Sind Überstunden zwar unzulässig abgerechnet als Ausgleich für nicht mehr gezahlte Zulagen

und ist dies mit dem Personalreferenten und dem Vorgesetzten abgesprochen,

rechtfertigt dies keine außerordentliche/fristlose Kündigung.


45. Blogeintrag

Beschluss des BGH v. 30.05.2017 (Az. VIII ZR 31/17): Zulässigkeit Zuschlag für Schönheitsreparaturen

Ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen stellt eine Preisabrede dar und unterliegt damit nicht der inhaltlichen AGB-Kontrolle.

Wird ein solcher Zuschlag neben der Grundmiete und einer Betriebskostenvorauszahlung vereinbart, schuldet der Mieter dem Vermieter den Gesamtbetrag, auch wenn tatsächlich kein oder nur geringerer Aufwand für Schönheitsreparaturen entsteht.


44. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 19.07.2017 (Az. VIII ZR 3/17): formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung

Folgende Mindestangaben werden, wenn keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden, gefordert:

  • eine Zusammenstellung der Gesamtkosten (ein Abzug von Kosten, die nicht umlegbar sind, schadet dabei nicht)
  • eine Angabe des verwendeten Verteilungsschlüsses
  • eine Berechnung des Anteils des jeweiligen Mieters
  • ein Abzug der bereits geleisteten Vorauszahlungen

Eine Betriebskostenabrechnung mit formellen Fehler kann nur während der 12-monatigen Abrechnungsfrist abgeändert werden.

Lediglich rechnerische Fehler bzw. eine falsche Zuordnung zum Verteilungsschlüssel können auch danach korrigiert werden.

Eine Nachforderung durch den Vermieter kann nach der Abrechnungsfrist nicht mehr erhoben werden.

Einwendungen durch den Mieter müssen innerhalb einer weiteren 12 Monatsfrist nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung vorgebracht werden.


43. Blogeintrag

Urteil des BGH v. 19.07.2017 (Az: VIII ZR 284/16): Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen

Ein Vermieter muss dem Mieter nach Kündigung wegen Eigenbedars nur dann eine (frei werdende) Ersatzwohnung anbieten, wenn

  • die Ersatzwohnung bereits freisteht bzw. bis zum Ende der Kündigungsfrist frei wird,
  • die Ersatzwohnung sich im selben Gebäude oder Wohnkomplex befindet,
  • die Ersatzwohnung nach objektiver Betrachtung, d.h. in Bezug auf Größe, Zuschnitt und Lage, ernsthaft vergleichbar mit der bisherigen Wohnung ist,
  • die Weitervermietung dem Vermieter nach dem Gebut der Rücksichtsnahme zumutbar sein.