Grundsätzlich ist das häusliche Musizieren und das Übenin Wohnungen erlaubt. Jedoch ist die Beschränkung des Musizierens im Rahmen der Hausordnung rechtens, wenn es die Hellhörigkeit des Gebäudes so erfordert (BGH Urteil v. 26.10.2018, Az. V ZR 143/17).

Eine Begrenzung auf zwei Stunden bei einem Saxofon oder einer Klarinette ist zulässig, eine Begrenzung auf eine halbe Stunde bei einem Schlagzeug dagegen ebenfalls.

Verschweigt ein Mieter jedoch, dass er Unterricht in einem Instrument erteilt, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses zulässig. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden. (BGH Urteil v. 10.04.2013, Az. VIII ZR 213/12).

Zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Wohnung gehört, dass Geräusche in den benachbarten Wohnungen nicht mehr als geringfügig zu hören sind (Zimmerlautstärke).

Damit sind erlaubt:

• Fernsehen oder Radio hören,
• Musizieren,
• Halten von Haustieren,
• Benutzen von Haushaltsgeräten

Problematisch sind dagegen lärmende Geräte wie Bohrer, Waschmaschine oder Staubsauger, die wegen dem Gebot der Rücksichtsnahme nur außerhalb der Ruhezeiten in Betrieb gesetzt werden dürfen.

Die Ruhezeiten sind in der Regel in der Hausordnung, im Mietvertrag oder gemeindlichen Satzungen geregelt.

Zum Fragerecht des Vermieters bei Tieren:

• Kleintiere, wie Vögle, Hasen, Hamster müssen dem Vermieter nicht bekannt gegeben werden
• Bei größeren Haustieren wie Hunde oder Katzen muss der Vermieter informiert und um Erlaubnis gefragt werden. Eine Generalklausel wie das Verbot „Hunde oder Katzen zu halten“ ist aber wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, so z.B. bei Blindenhunden (BGH Urteil v. 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12).
• Gefährliche Tiere, wie Giftspinnen oder Kampfhunde, muss der Vermieter jedoch nicht dulden.

Zum Fragerecht des Vermieters:

Vermieter dürfen abfragen,

• welchen Beruf der Mietbewerber ausübt,
• wie viel der Mietbewerber verdient,
• wo der Mietbewerber arbeitet,
• ob er in der Schufa oder Insolvenzverzeichnis gelistet ist,
• wer mit in die Wohnung einzieht.

Werden die Fragen falsch beantwortet, kann der Vermieter fristlos kündigen (so LG Itzehoe v. 28.03.2008, Az. 9 S 132/07), selbst wenn der Mieter immer pünktlich die Miete bezahlt.

Nach der Entscheidung des LG Berlin v. 27.03.2018 (Az. 63 S 163/17) muss der Mietbewerber auch die Adresse des Vorvermieters bekannt geben, damit sich der Vermieter nach dem vorigen Mietverhältnis erkundigen kann.

Vermieter dürfen aber nicht abfragen,

• ob ein Mietbewerber einmal Kinder haben will,
• ob ein Mietbewerber Vorstrafen hat,
• ob ein Mietbewerber eine psychische Krankheit/ Behinderung hat,
• ob ein Mietbewerber Mitglied einer Partie, eines Mietervereins oder einer Gewerkschaft ist.

Hier hat der Mieter das Recht, die persönlichen Fragen falsch zu beantworten. Ihm kann nicht mit der Kündigung gedroht werden.

Nach einer Entscheidung des LG Osnabrück v. 11.07.2018 (AZ: 1 S 317/17) kann bei Klopfgeräuschen der Heizungsanlage die Miete während der Heizperiode bis zu 25 % gemindert werden. In den Sommermonaten besteht zudem ein Zurückbehaltungsrecht, bis der Mangel beseitigt ist.

Die Vorlage eines Protokolls ist bei solch wiederkehrenden Beeinträchtigungen nicht erforderlich, es genügt die Angabe der Tageszeit, der Zeitdauer und der Frequenz.

Die nächtliche Ruhephase hat wesentlichen Einfluss auf die Leistungs-fähigkeit und Gesundheit des Mieters. Angesichts der hoch zu bewertenden Bedürfnisse Schlaf und Erholung ist der Wohnwert erheblich beeinträchtigt, wenn die Heizungsanlage Klopfgeräusche von sich gibt.

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Nach einem Urteil des BGH v. 19.12.2018 ( Az. VIII ZR 254/17) dürfen Verwaltungskosten nicht in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden. Eine gegenteilige Klausel im Mietvertrag oder eine Klausel mit Pauschalabgeltung für Verwaltungskosten ist unzulässig, da sie eine von §556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung darstellen. Mit der Miete sind, außer den Betriebs- und Heizkosten, alle Kosten des Vermieters abgegolten.

Wie das LG Hamburg in der Berufung vom 17.06.2015 (Az 318 S 167/14) entschieden hat, kann ein Wohnungsbesitzer nicht einfach auf seinem Tiefgaragenplatz einen Ständer für zwei E-Bikes installieren. Der Kläger – ebenfalls Mitglied der Eigentümergemeinschaft bekam recht, da der Ständer eine bauliche Veränderung darstelle, der alle Eigentümer zustimmen müssten, und die Ständer eine Zweckentfremdung darstellten.

Allerdings dürfen nach einem Beschluss des AG Potsdam vom 04.10.2018 (Az: 31 C 37/17) die Eigentümer auf ihrem Tiefgaragenplatz durchaus Zweiräder anstelle von Autos parken.

Dass eine Eigentümergemeinschaft rechtswirksam verbieten kann, dass Miteigentümer ihr Fahrrad in die Wohnung mitnehmen, hat das LG München mit Endurteil v. 23.11.2017 (Az. 36 S 3100/17) entschieden. Das Verbringen und Abstellen von Fahrrädern in den Wohnbereich gehöre nämlich nicht zum Kernbereich des Eigentums, das durch Mehrheitsbeschluss nicht eingeschränkt werden dürfe. 

Der BGH hat in zwei Fällen des Mietrechts (Urteil v. 22.05.2018, Az VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Sachaufklärung zurückverwiesen. Es soll das Bestehen von Härtegründen nach §§ 573 und 574 BGB nochmals überprüft werden.

Es verbiete sich eine schematische Betrachtung, wonach bei einem bestimmten Alter des Mieters oder eine bestimmte Mietdauer die Interessen einer Partei, in der Regel des Mieters, automatisch überwiegen. Es müsse z.B. geklärt werden, an welchen Erkrankungen der betroffene Mieter konkret leidet und mit welchen ärztlichen und/oder therapeutischen Behandlungen die Folgen gemindert werden könnten.

Richtet jemand in seiner Garage ohne Erlaubnis seines Vermieters ein Gewerbe ein (Autoreparatur, Skiservice), bewirbt und betreibt er sie so offensiv, dass der Andrang während der Geschäftszeiten erheblich, muss der Vermeiter eine solche Nutzung nicht dulden und kann wirksam kündigen (so Urteil des AG München v. 30.10.2018, Az. 423 C 8953/17).

Die Regelung in der Straßenverkehrsordnung (StVO), wonach auf „schmalen Fahrbahnen“ das Parken auch gegenüber von Grundstücksein- und -ausfahrten verboten ist, ist verfassungsrechtlich bestimmt genug. Eine Fahrbahn sei jedoch erst dann „schmal“, wenn das Parken gegenüber der Grundstücksein- und -ausfahrt deren Benutzung in unzumutbarer Weise beeinträchtigen würde. Bei einer Breite von 5,50 Metern und bei bis zu 3-maligen Rangieren beim Ausparken ist dies noch nicht der Fall (Urteil des BverwG v. 24.01.2019, Az.: 3 C 7.17). Die Enge der Garageneinfahrt stellt auch keinen Mangel dar, die eine Haftung des Bauträgers auslösen würde (Urteil des OLG München v. 24.01.2019, Az.: 9 U 601/12).